最新: 10-Q  ·  2026-08-10

サイモンプロパティ

Simon Property Group, Inc.

米国最大のショッピングモール REIT。プレミアムアウトレット・大型モールを米国・欧州・アジアで運営し、富裕層向け立地に強みを持つ。

SPG不動産公式 IR

次回決算予定

2026.11.02 · 月曜

コンセンサス予想

売上予想
2,595 億円
EPS 予想 (調整後)
263.2 円

最新四半期

FY2026 Q2· 2026-08-10 発表
売上
2,841 億円
売上 YoY
+19.5%

前年同期比

売上 QoQ
+1.9%

前期比

EPS (GAAP)
236.4 円
EPS YoY
-12.4%

前年同期比

EPS QoQ
+0.7%

前期比

指標推移

直近 6 四半期

売上

億円

売上推移の折れ線チャート27462588243025Q125Q225Q325Q426Q126Q22841

EPS (GAAP)

円

EPS (GAAP)推移の折れ線チャート1236.4857.0477.725Q125Q225Q325Q426Q126Q2236.4

営業利益

億円

営業利益推移の折れ線チャート13511275119925Q125Q225Q325Q426Q126Q21307

フリーキャッシュフロー

億円

フリーキャッシュフロー推移の折れ線チャート14321252107125Q125Q225Q325Q426Q126Q21521

財務指標

四半期

期間売上高粗利益営業利益純利益FCFEPS (GAAP)
FY2026 Q22,841 億円+19.5% YoY+1.9% QoQ—1,307 億円+10.7% YoY+8.1% QoQ911 億円-10.8% YoY+1.0% QoQ1,521 億円-1.3% YoY+53.4% QoQ236.4 円-12.4% YoY+0.7% QoQ
FY2026 Q12,761 億円+19.3% YoY-1.9% QoQ—1,198 億円+4.7% YoY-14.4% QoQ893 億円+19.0% YoY-83.9% QoQ982 億円+4.7% YoY-34.1% QoQ232.6 円+16.5% YoY-84.2% QoQ
FY2025 Q42,808 億円+13.2% YoY+11.9% QoQ—1,396 億円+6.6% YoY+9.6% QoQ5,548 億円+358.7% YoY+403.8% QoQ1,487 億円+9.4% YoY+38.5% QoQ1464.0 円+357.8% YoY+402.2% QoQ
FY2025 Q32,460 億円+8.2% YoY+6.9% QoQ—1,249 億円+5.9% YoY+9.2% QoQ1,079 億円+28.5% YoY+9.2% QoQ1,052 億円-3.0% YoY-29.5% QoQ285.7 円+27.4% YoY+9.4% QoQ
FY2025 Q22,377 億円+2.8% YoY+1.7% QoQ—1,181 億円-1.3% YoY+2.3% QoQ1,021 億円+13.0% YoY+34.7% QoQ1,541 億円+11.0% YoY+62.7% QoQ269.7 円+12.6% YoY+33.9% QoQ
FY2025 Q12,315 億円+2.1% YoY-6.9% QoQ—1,143 億円-1.0% YoY-12.9% QoQ751 億円-43.2% YoY-38.1% QoQ938 億円-2.1% YoY-31.2% QoQ199.6 円-43.6% YoY-37.7% QoQ

年次

期間売上高粗利益営業利益純利益FCFEPS (GAAP)
FY2025 FY9,976 億円+6.7% YoY—4,977 億円+2.7% YoY8,408 億円+96.6% YoY5,019 億円+4.7% YoY2221.0 円+95.2% YoY
FY2024 FY9,348 億円+5.4% YoY—4,848 億円+10.2% YoY4,277 億円+4.3% YoY4,795 億円-2.5% YoY1137.9 円+4.0% YoY
FY2023 FY8,870 億円+6.9% YoY—4,400 億円+8.6% YoY4,102 億円+6.7% YoY4,918 億円+0.7% YoY1094.0 円+7.1% YoY
FY2022 FY7,962 億円—3,887 億円3,690 億円4,689 億円981.0 円

提出書類

10-Q

2026.08.10

月曜

買収効果で売上・NOIが大きく伸長。EPSは横ばいもFFO・Real Estate FFOは史上最高水準に。ガイダンス提示はなし

  • 第2四半期(3ヶ月)の総収益は$1,790.6Mで前年同期の$1,498.5Mから+19.5%増加。うちリース収入は+$280.3M増（買収効果の寄与$197.5M）。純利益は$574.1M、普通株主帰属EPSは$1.49（前年$1.70、前年同期比-12%減）。
  • 6ヶ月累計のEPSは$2.97で前年同期と横ばい。リース収入は+$541.4M増（うち買収効果$386.7M）。Portfolio NOIは前年同期比+7.5%増加。
  • 第2四半期 Diluted FFO per shareは$3.12（前年$3.15）、Real Estate FFO per shareは$3.29（前年$3.05）と最高水準で着実に成長。
  • 米国Mall・Premium Outletsの期末稼働率は96.0%（前年横ばい）。加重平均ベース最小賃料は1平方フィートあたり$62.42（前年$58.70、+6.3%）。
  • TRG買収完了により11物件が連結化され、二年度目も収益を押し上げ。Catalyst関連の不振によりother platform investmentsの利益は前年に比べ減少。

背景・要因

  • EPS減少の主因は、(1)TRG買収など買収活動に伴う減価償却費+$251.7M、支払利息+$97.1M、プロパティ運営費/固定資産税/その他経費の増加、(2)Catalyst・TRG買収関連の事業再編費用$18.3M（前年同期はCatalystのForever 21分離で+$80.5Mの純利益）など。
  • 買収活動がリース収入を大きく押し上げ（6ヶ月で+$386.7M）、為替・賃料上昇もプラス寄与。平均賃料は+6.3%上昇し、稼働率96%を維持。
  • 金利上昇環境により実効加重平均借入金利が3.63%→3.93%に上昇（+30bp）。USD債・CP発行増加で支払利息が増加。
  • Klépierreの交換社債転換で4,074,711株を交換し非現金益$64.3Mを計上（前年はKlépierre資産売却で$9.6Mの損失）。その他事業持分投資（Catalyst等）は前年比で減益。

リスク・懸念

  • 小売業・Eコマース等の競争激化、賃貸借契約更新・空室再リースの不成立リスク、テナント倒産による家賃回収不能リスク、主力テナント退店リスク。
  • インフレ・関税・世界貿易混乱・地政学リスク（ウクライナ・中東紛争）・景気後退圧力によるテナントへの影響。
  • 金利上昇による資金調達コスト増、財務制限条項（レバレッジ・EBITDAカバレッジ等）への抵触リスク。
  • 国際事業における為替変動リスク、投資用不動産の流動性リスク、自然災害・気候変動・パンデミック等の影響。

原文

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8-K

2026.08.10

月曜

Q2 Real Estate FFOが前年比7.9%増と好調、NOIは8%超の成長。通期ガイダンスを上方修正し、株式買い戻しと増配も実施する堅調な内容

  • Q2 Real Estate FFOは$1.249B（1株$3.29）で前年比7.9%増。FFOは$1.185B（$3.12/株）だったが、前年同期には$0.21/株の非現金投資益が含まれていた
  • Domestic property NOIは前年比8.5%増、Portfolio NOIは8.3%増。通期（6ヶ月累計）ではそれぞれ7.6%、7.5%増
  • 小売業者の売上は$838/sq ft（前年比13.9%増）、Base minimum rentは$62.42/sq ft（6.3%増）と需要の強さを示す一方、Occupancyは96.0%で横ばい
  • 配当を1株$2.25（前年比4.7%増）に増額。四半期中に$211.4M分（平均$205.10）で793,077株の自社株買いを実施
  • 流動性は約$9.3B（現金$1.7B＋リボルビング枠など$7.6B）で潤沢。Quarter中に約$1.4Bの担保付ローン、€500Mのユーロ社債、$460Mのタームローンを調達

会社ガイダンス

通期

2026年通期のReal Estate FFO per diluted share見通しを、従来から1株$0.08引き上げて$13.20〜$13.30に増額修正（中間点ベースで増額）。あわせて通期の純利益は1株$6.47〜$6.57、FFOは1株$12.77〜$12.87と想定。その他（不動産処分損益、他プラットフォーム投資、為替・公正価値調整など）の項目のガイダンスは公表していない

背景・要因

  • 前年同期のReal Estate FFOは前年に投資活動からの非現金税引後益$0.21/株が含まれていた影響で、その分の比較ベースが低かった
  • 一貫した幅広いリース需要、来客数の加速、小売売上の強い伸び、過去1年の買収の寄与が成長を牽引
  • 不動産賃貸収入・関連収入の増加と、Base minimum rentの上昇（+6.3%）がNOI成長に貢献

リスク・懸念

  • 小売大手・アンカーテナントの喪失、賃貸契約の更新不能、テナントの破綻による家賃回収不能リスク
  • eコマースを含む小売不動産・小売業界の競争激化
  • インフレ、関税・世界的貿易混乱、景気後退圧力、ウクライナ戦争や中東紛争などの地政学リスク
  • 高金利環境による借入コスト上昇と、多額の有利子負債に係る制約・コベナンツ
  • パンデミック等の公衆衛生危機、気候変動、自然災害、不動産投資の非流動性リスク

原文

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10-Q

2026.05.11

月曜

好調なコア事業とTRG買収効果で増益、FFO成長継続。新たな$20億自社株買いプログラムを開始

  • 売上高は前年同期比19.3%増の$1,757M（2025年第1四半期$1,473M→2026年第1四半期$1,757M）。主にTRG買収等の物件取得が寄与。
  • 連結純利益は$568.5M（前年$477.9Mより+19.0%増）。普通株主帰属EPSは$1.48（前年$1.27より+16.5%増）。
  • FFO（営業活動からの資金）は$1,108M（前年$1,005Mより+10.2%増）。希薄化後FFO/株は$2.91（前年$2.67より+9.0%増）。
  • Real Estate FFO/株は$3.17（前年$2.95より+7.5%増）。米国モール・プレミアムアウトレットのエンディング occupancy は96.0%（前年95.9%から+10bps）、平均ベース最小賃料は$61.99/平方フィート（前年$58.92より+5.2%）。
  • 営業キャッシュフロー$833M、配当・分配金等に$839M支出。自己株買い$175Mを実施（新$20億プログラムを2026年2月に承認）。

背景・要因

  • TRG買収（2025年10月完了）を含む物件取得活動が売上を$189M押し上げ（1株当たり$0.50寄与）。
  • Klépierre株式4,074,711株を交換債権転換に充当し、非現金益$64.3Mを計上（1株当たり$0.17寄与）。
  • 公募有価証券・デリバティブの時価変動が前年$36.8Mの損失から$25.4Mの益に転換（1株当たり$0.16改善）。
  • Catalyst関連の持分評価損失が前年$24.0Mから$6.4Mに縮小（1株当たり$0.10改善）。
  • 減価償却費が$130.8M増加（うち$121.2Mが買収関連）、金利費用$48.7M増加（うち$39.3Mが買収関連）がEPSを一部圧縮。

リスク・懸念

  • 競争環境の激化（Eコマースを含む）とテナントの破綻・支払不能リスク。
  • 賃貸契約更新や空室の有利な条件での再賃貸の不確実性。
  • 金利上昇、インフレ、関税・貿易摩擦によるテナントへの影響と景気後退圧力。
  • 多額の有利子負債（$28.2B）と債務契約上の財務制限条項への抵触リスク。
  • 国際活動に伴う為替変動リスクおよび地政学的リスク（ウクライナ・中東情勢等）。

原文

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8-K

2026.05.11

月曜

好調な第1四半期、国内NOI・Real Estate FFOともに堅調。通期Real Estate FFOガイダンスを上方修正し増配を発表

  • Net income attributable to common stockholders は $479.6M (1株$1.48) で前年同期$413.7M ($1.27) から増加
  • Real Estate FFO は $1.208B (1株$3.17) で前年同期比7.5%増、FFOは $1.108B (1株$2.91) で同9.0%増
  • 国内物件NOIは前年同期比6.7%増、ポートフォリオNOIも同6.7%増
  • 米国モール・プレミアムアウトレットの入居率は96.0%（前年同期95.9%）、ベースミニマム賃料は$61.99/平方フィート（前年同期比5.2%増）、小売売上高は$819/平方フィート（同11.8%増）
  • 四半期配当を$2.20→$2.25に引き上げ（前年比7.1%増）

会社ガイダンス

通期

2026年通期のReal Estate FFOは1株$13.10〜$13.25（従来の$13.00〜$13.25から下限を$0.10引き上げ、ミッドポイントで$0.05増）、Net income attributable to common stockholdersは1株$6.61〜$6.76を見込む。

背景・要因

  • リースモメンタムの継続（入居率96.0%維持、賃料5.2%上昇）
  • 小売売上高の大幅増（前年同期比11.8%増の$819/平方フィート）
  • テナントの業績好調による変動賃料収入の増加
  • 自己株式取得による1株当たり利益の押し上げ効果（約$175Mの自社株買いを実施）

リスク・懸念

  • 小売不動産業界及びEコマースとの激しい競争環境
  • テナントの倒産・支払不能による家賃回収不能リスク
  • インフレ、関税・世界貿易混乱、景気後退圧力、ウクライナ戦争・中東紛争等の地政学的リスク
  • 金利変動リスク及び多額の負債に伴う制約
  • 気候変動・自然災害・パンデミック等による影響リスク

原文

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8-K

2026.02.02

月曜

Taubman買収効果で純利益急伸、Real Estate FFOは過去最高。2026年ガイダンスも増益見通しで好調継続へ

  • Q4 2025 純利益は $3.048B（$9.35/株）、前年同期 $667.2M（$2.04/株）から大幅増。Taubman Realty Group 残存持分の公正価値再測定による非現金益 $2.89B が主因。
  • Q4 Real Estate FFO は $1.328B（$3.49/株）、前年比 +4.2% 増加。通期では過去最高の $4.812B（$12.73/株、+4.0%）。
  • 2025年通期 Domestic Property NOI は +4.4%、Portfolio NOI は +4.7% 増。U.S. Malls & Premium Outlets の稼働率は 96.4%（前年 96.5% とほぼ横ばい）。
  • Base minimum rent は $60.97/平方フィート（前年比 +4.7%）、小売売上は $799/平方フィート（前年比 +8.1%）と堅調。
  • 取締役会は Q1 2026 の四半期配当を $2.20/株（前年比 +4.8% 増配）とすることを宣言。

会社ガイダンス

通期

2026年通期見通し: 当期純利益 $6.87～$7.12/株、Real Estate FFO $13.00～$13.25/株（前年 $12.73/株から +2.1%～+4.1% の増加レンジ）

背景・要因

  • Taubman Realty Group 残存持分の取得に伴う非現金評価益 $2.89B が純利益を押し上げ
  • Domestic Property NOI の 4.8% 増（通期 +4.4%）がコア収益の成長を牽引
  • Catalyst Brands に伴う税引後損失 $120.7M（$0.31/株）が FFO を押し下げ
  • Klépierre 交換社債の時価評価による非現金損失 $21.1M（$0.06/株）が FFO に影響

リスク・懸念

  • 小売不動産市場の激しい競争環境と e-commerce の影響
  • テナントの破綻・支払不能による賃料回収リスク
  • アンカーテナントや主要テナントの喪失リスク
  • 関税や地政学的緊張（ウクライナ戦争、中東紛争）による経済・市場環境の悪化
  • 金利変動、インフレ、景気後退圧力の影響
  • 多額の有利子負債に伴う将来の運営制約やコベナンツリスク

原文

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10-Q

2025.11.06

木曜

好調なリーズ収入と入居率改善も、前年のABG売却益剥落でEPSは前年割れ。通期ガイダンスは示さず。

  • 第3四半期(7-9月)の連結純利益は7億269万ドル(前年比+28.5%)、普通株主帰属EPSは1.86ドル(前年1.46ドル)。ただし9か月累計EPSは4.83ドル(前年5.22ドル)と前年割れ。
  • リーズ収入は第3四半期14億5,293万ドル(+8.4%)、9か月累計41億9,981万ドル(+6.1%)と増加。固定リーズ収入と変動リーズ収入(テナント売上連動)が共に伸長。
  • 米国モール&プレミアムアウトレットの期末入居率は96.4%(前年同期比+20bp)。平均最低家賃は57.41ドル/sqftと2.2%上昇。ポートフォリオNOIは9か月累計で4.5%増加。
  • 第3四半期の主な非 cash 項目: 連結不動産の減価償却費3億3,864万ドル、持分法投資先からの収益1億4,392万ドル(前年5,850万ドルから大幅増、主にCatalyst等のプラットフォーム投資の改善)。
  • 9か月累計FFOは34億2,139万ドル(前年34億8,810万ドル)。リアルエステートFFOは34億8,353万ドル(前年33億3,524万ドル)と増加。希薄化後FFO/株は9.07ドル(前年9.30ドル)。

背景・要因

  • リーズ収入の増加は、固定最低賃料の上昇、入居率改善、及びイタリアのラグジュリーアウトレット2施設(Brickell City Centre含む)の買収効果によるもの。
  • 連結純利益の増加は主に持分法投資先からの収益増(+8,540万ドル、Catalyst等のプラットフォーム投資の業績改善)。
  • 9か月EPSの減少は、前年第1四半期にAuthentic Brands Group(ABG)売却益4億1,480万ドル(希薄化後EPS換算1.11ドル)が計上されていた反動。
  • Catalyst関連の合併活動により、Forever 21の非連結化等に伴う純利益(売却・交換益)が9か月累計で7,164万ドル発生。
  • 為替変動(円安・ユーロ安)によりその他包括利益で累計6,963万ドルのマイナス影響。
  • 実効税率の変動: 前年のABG売却に伴う1億370万ドルの税金費用の反動で、2025年は法人税等費用が減少(-1,260万ドル)。

リスク・懸念

  • 小売不動産市場の競争激化、Eコマースの影響
  • テナントの破綻や空室率上昇による賃料回収不能リスク
  • インフレ、関税、世界的な貿易混乱、景気後退、地政学的緊張(ウクライナ・中東紛争)によるテナント業績への悪影響
  • 金利上昇による借入コスト増加と債務 covenant 抵触リスク
  • 為替変動リスク(主にユーロ・円): 海外投資の現地通貨建て借入による自然ヘッジを実施中
  • 不動産の非流動性や買収・開発リスク(新規物件のリーズ成功率)

原文

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