最新: 8-K  ·  2026-10-26

パブリック・ストレージ

Public Storage

米国最大手のセルフストレージ REIT。3,000+ 施設を運営し、自宅収納の追加スペース需要を取り込む。

PSA不動産公式 IR

次回決算予定

2026.10.27 · 火曜

コンセンサス予想

売上予想
2,040 億円
EPS 予想 (調整後)
380.6 円

最新四半期

FY2026 Q3· 2026-10-26 発表
売上
2,151 億円
売上 YoY
+11.6%

前年同期比

売上 QoQ
+10.8%

前期比

EPS (GAAP)
266.1 円
EPS YoY
-35.5%

前年同期比

EPS QoQ
-33.7%

前期比

売上構成

2026-10-26 発表

売上構成比前年比
  • Self-Storage Operations Reportable Segment1,975 億円91.8%+10.1%
  • Ancillary Operations176 億円8.2%+31.5%

指標推移

直近 6 四半期

売上

億円

売上推移の折れ線チャート21002016193125Q225Q325Q426Q126Q226Q32151

EPS (GAAP)

円

EPS (GAAP)推移の折れ線チャート401.7352.1302.525Q225Q325Q426Q126Q226Q3266.1

営業利益

億円

営業利益推移の折れ線チャート76166556925Q225Q325Q426Q126Q226Q3499

フリーキャッシュフロー

億円

データ不足

財務指標

四半期

期間売上高粗利益営業利益純利益FCFEPS (GAAP)
FY2026 Q32,151 億円+11.6% YoY+10.8% QoQ—499 億円-35.5% YoY-32.1% QoQ578 億円-28.2% YoY-26.6% QoQ—266.1 円-35.5% YoY-33.7% QoQ
FY2026 Q22,018 億円+2.6% YoY+1.2% QoQ—764 億円-6.7% YoY-1.6% QoQ818 億円+39.5% YoY-5.0% QoQ—417.4 円+44.9% YoY-5.9% QoQ
FY2026 Q11,939 億円+2.9% YoY+0.2% QoQ—755 億円+2.2% YoY-0.4% QoQ838 億円+29.1% YoY+3.8% QoQ—431.5 円+32.8% YoY+4.6% QoQ
FY2025 Q41,869 億円+3.3% YoY-0.7% QoQ—732 億円+0.3% YoY-3.1% QoQ779 億円-17.5% YoY-0.8% QoQ—398.1 円-19.6% YoY-1.1% QoQ
FY2025 Q31,927 億円+3.1% YoY+1.9% QoQ—774 億円+1.8% YoY-1.7% QoQ805 億円+18.8% YoY+42.6% QoQ—412.5 円+21.3% YoY+48.9% QoQ
FY2025 Q21,966 億円+2.4% YoY+1.5% QoQ—818 億円+2.9% YoY+7.8% QoQ587 億円-30.8% YoY-12.1% QoQ—288.1 円-33.8% YoY-13.7% QoQ

年次

期間売上高粗利益営業利益純利益FCFEPS (GAAP)
FY2025 FY7,415 億円+2.7% YoY—2,969 億円+1.8% YoY2,743 億円-13.9% YoY—1384.9 円-15.3% YoY
FY2024 FY7,218 億円+3.9% YoY—2,918 億円-9.2% YoY3,185 億円-3.6% YoY—1635.5 円-3.8% YoY
FY2023 FY6,944 億円+8.0% YoY—3,215 億円+4.3% YoY3,302 億円-50.6% YoY—1700.0 円-52.9% YoY
FY2022 FY6,266 億円—3,003 億円6,516 億円—3521.0 円

提出書類

8-K

2026.10.26

月曜

Q3はSame Store収益が前年並みまで回復しCore FFO微増、NSA・PS Canada統合を完了し通期ガイダンスを引き上げ

  • Q3のCore FFO/株は$4.34（前年$4.31、+0.7%）。9カ月累計も$12.74（前年$12.71、+0.2%）とほぼ横ばい
  • Q3の希薄化後EPS（純利益/株）は$1.69（前年$2.62、-35.5%）。買収関連のTransaction and integration expense $114.6Mと減価償却費増（$412.7M vs $290.4M）が重石
  • Q3売上は$1,366M（前年$1,224M、+約11.6%）。Self-storage収益$1,254M、うちSame Store収益は$1,021Mで前年比ほぼ横ばい
  • Non-Same Store施設のQ3収益・NOIはそれぞれ+90.8%・+91.8%と急成長（9カ月では+49.4%・+49.2%）
  • 7月22日にNSAを全株式交換で、9月1日にPS CanadaをUS$1.2B（負債引継ぎ含む）で買収完了。拠点数は4,500超、運営面積327百万平方フィート超に拡大
  • バランスシート：総負債$12.2B、Net Debt to EBITDAは3.4x（前年3.0x）、流動性は約$4.1B。格付はMoody's A2 / S&P Aを維持

会社ガイダンス

通期

2026年通期ガイダンスを引き上げ。Same Store収益成長率は-0.0%〜+0.5%（従来-0.7%〜+0.3%）、Same Store費用成長率は+1.5%〜+2.5%（従来+2.0%〜+3.0%）、Same Store NOI成長率は-0.8%〜+0.2%（従来-2.0%〜-0.3%、中間値で+0.9pt改善）。Non-Same Store NOIは$355M〜$363M（従来$343M〜$357M、NSAとPS Canadaの影響を除く）。Core FFO/株は$16.90〜$17.10（従来$16.75〜$17.05、中間値で+$0.10）。GAAP純利益/株のガイダンスは開示せず。

背景・要因

  • 顧客離脱率（churn）の低下、入居率の上昇、move-in rateの好調によりSame Store収益の成長トレンドが改善
  • NSA買収（2026年7月22日完了）とPS Canada買収（2026年9月1日完了）による連結範囲拡大が売上・資産・負債を大きく押し上げ
  • 買収に伴うTransaction and integration expense $114.6M（前年ゼロ）と減価償却費増がGAAP利益を圧迫
  • 支払利息の増加（$102.5M vs $79.7M）と優先株式配当の増加（$54.0M vs $48.7M）
  • 為替関連のgain $9.9M（前年$0.9M）と不動産売却益$27.0Mがその他収入を下支え

リスク・懸念

  • NSA買収の統合が想定通り進まない、または予想以上に困難・時間・コストを要する可能性
  • マクロ経済環境の変化、金利上昇・インフレ、為替変動の悪影響
  • 顧客獲得チャネルのコスト上昇、自然災害、不動産税・立ち退き・保険等に関する法規制の不利な変更
  • サイバー攻撃（ランサムウェア含む）やシステム障害
  • 関税・通商摩擦、国際的な軍事紛争、感染症等による経済活動への影響

原文

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10-Q

2026.10.26

月曜

NSA・PS Canada大型買収でNOIは9.3%増も、統合費用と希薄化で1株利益は1.69ドルへ大幅減、Core FFOは横ばい

  • 3Q2026の総収入は13億6,619万ドル（前年同期比+11.6%）、自己貯蔵施設収入は12億5,411万ドル（同+10.1%）。自己貯蔵NOIは9億2,092万ドル（同+9.1%）
  • 1株当たり希薄化利益は1.69ドル（前年同期2.62ドル）、純利益配分額は3億1,228万ドル（同4億6,141万ドル）。希薄化EPSは前年同期比0.93ドル減
  • FFOは1株3.81ドル（同4.33ドル、-12.0%）だが、買収関連費用等を除くCore FFOは1株4.34ドル（同4.31ドル）とほぼ横ばい
  • Same Store（2,755施設）は収入+0.5%・NOI+0.5%とほぼフラット。平均稼働率92.2%（+0.3pt）、実現賃料は平方フィート当たり+0.2%
  • 9カ月累計では純利益14億1,066万ドル（前年同期12億8,698万ドル）、希薄化EPS 6.92ドル（同6.42ドル）。為替差益6,872万ドルが押し上げ

背景・要因

  • 2026年7月22日付でNational Storage Affiliates Trust（NSA）を総額64億4,285万ドルで買収完了（現金13.5億ドル＋PSA普通株1,122万株＋OPユニット等）。1,057施設・3,700万平方フィートを取得
  • 2026年9月1日付でPS Canadaを9億3,443万ドル（資産取得）で買収。68施設・530万平方フィートを取得し、CAD建て社債も引き継ぎ
  • Non-Same Store施設のNOIが四半期で7,280万ドル増加（買収施設・開発施設のリースアップ寄与）
  • 減価償却費が1億2,260万ドル増、取引・統合費用が1億1,460万ドル発生、支払利息が2,280万ドル増加
  • ユーロ建て社債の為替換算で四半期9,868万ドル、9カ月累計6,872万ドルの為替差益を計上（前年同期は9カ月で2億1,386万ドルの差損）
  • 付加価値事業（テナント再保険・管理料）のNOIが6,838万ドル（同+40.1%）。管理料収入は+90.1%

リスク・懸念

  • NSAおよびPS Canadaの統合遅延・想定シナジー未達、システム統合の失敗、顧客・JVパートナー・キー人材の流出、未知の負債発生の可能性
  • Same Storeの賃料成長はほぼゼロ（9カ月実現賃料-0.3%）。新規顧客獲得のためのプロモーション費用とマーケティング費が増加傾向（四半期+12.5%）
  • 物件税の査定額上昇、修繕費・保険クレーム（洪水・窃盗）の増加
  • 金利上昇・インフレ・為替変動（ユーロ建て社債の換算損益が利益を大きく振れさせる）
  • 統合費用は9カ月で1億1,930万ドルを費用計上済みで今後も追加発生の可能性

原文

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8-K

2026.07.29

水曜

NSA買収完了とPS Canada買収合意で戦略的拡大、通期ガイダンス上方修正。Same Store収入は微減もNon-Same Storeが成長牽引

  • Q2 2026の希薄化後1株当たり純利益は$2.55（前年$1.76、+44.9%）。ただしCore FFOは$4.17（前年$4.28、▲2.6%）と減益
  • Same Store施設（2,755施設、192.1百万平方フィート）のQ2収入成長率は▲0.6%と軟調。直接営業利益率は78%と高水準を維持
  • Non-Same Store（取得・開発物件）の収入は25.6%増、NOIは21.5%増と力強い成長
  • 7月22日にNational Storage Affiliates Trust（NSA）の全株式取得による買収を完了。ポートフォリオは4,500拠点・327百万平方フィート超に拡大
  • PS CanadaをUS$1.2Bで買収合意（68物件・5.3百万平方フィート）。Q3決済見込み

会社ガイダンス

通期

2026年通期ガイダンスを上方修正。Same Store収入成長率▲0.7%〜+0.3%（従来▲2.2%〜0%）、Same Store費用成長率+2.0%〜+3.0%（従来+1.5%〜+2.8%）、Same Store NOI成長率▲2.0%〜▲0.3%（従来▲3.9%〜▲0.5%）。Non-Same Store NOIは$343M〜$357M（従来$335M〜$355M）。Core FFO per shareは$16.75〜$17.05（従来$16.35〜$17.00）。ガイダンス調整額はCore FFOで+$0.22/株

背景・要因

  • Core FPOが前年比▲2.6%となった主因は、Same Store収入の減少（▲0.6%）と費用増（+4.5%）によるSame Store NOIの▲2.2%減
  • 純利益の大幅増（+44.9%）は、主に為替差益$17.2M計上（前年は▲$146Mの損失）と、外貨変動の非現金項目によるもの
  • Non-Same Store施設の収入+25.6%、NOI+21.5%が全体の成長を下支え
  • NSA買収に伴う取引・統合費用$4.4M（Q2）をCore FFO調整項目として除外

リスク・懸念

  • マクロ経済環境の変化（インフレ、高金利）による需要変動リスク
  • NSA買収の期待されるシナジー（$110-130Mのラン率シナジー）が計画通り実現しないリスク、統合が予想より困難・高コストになるリスク
  • 米国による関税・報復関税の影響、国際貿易摩擦リスク
  • 自然災害、サイバーセキュリティ侵害、規制変更（固定資産税・賃料・最低賃金・保険関連）のリスク

原文

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10-Q

2026.07.29

水曜

Same Store収入減少も非Same Storeと為替益が補填、NSAとの大型合併を完了

  • Q2 2026の希薄化後EPSは$2.55（前年同期$1.76、+45%増）。増益の最大要因は為替差益$17.2M（前年は$146.1Mの損失）とShurgard持分法利益の改善
  • Same Store施設のQ2売上は前年比▲0.6%減の$1,006.5M。実質年間賃料/占有sqftは▲0.8%低下したが、平均 occupancy は+0.2pt上昇の92.5%
  • Same Store費用（除く減価償却）は+4.4%増。不動産税+5.9%、マーケティング+6.3%、間接費+5.7%といずれも上昇
  • Non-Same Store施設（買収・開発物件）のNOIは+23.3%増の$83.7M。買収23施設($243.2M)と開発パイプライン$691.7Mが成長を牽引
  • Core FFO per shareは$4.17（前年$4.28、▲2.6%）。為替変動調整後では実質的なオペレーションはやや軟調

背景・要因

  • 外国為替差益：Q2で$17.2Mの利益（前年同期は$146.1Mの損失）。ユーロ建て社債の為替変動による
  • Shurgard持分法利益：Q2は$4.9M（前年同期は▲$2.2M）。前年から$7.1M改善
  • Non-Same Store NOI成長：買収物件と開発物件のリーズアップ進捗により+23.3%増
  • Same Store収入減少：実質賃料/占有sqftが▲0.8%低下。新規入居者の賃料水準低下が主因
  • 事業変革費用・CEO移行関連費用・M&A統合費用：Q2のG&Aに約$14Mの一時的費用が発生

リスク・懸念

  • マクロ経済不透明感（関税政策・金利・インフレ）による需要への悪影響リスク
  • NSA統合リスク：経営資源の分散、システム統合、コスト削減効果実現の遅延
  • 不動産税評価額上昇による費用増加リスク（Same Storeで前年比+5.9%）
  • 欧州ユーロ建て社債の為替変動リスク（$2.0B相当の残高あり）
  • 新規開発物件のリーズアップ遅延リスク（開発パイプライン$691.7M・安定化まで3〜4年）

原文

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8-K

2026.04.27

月曜

NSA買収発表で注目集まるもコアFFO成長は+2.4%にとどまる、2026年通期ガイダンスは慎重。Same Store収入は横ばい

  • NS買収を発表（約$10.5Bの企業価値、all-stock取引）。2026年第3四半期のクローズを見込む。安定化後はCore FFO per shareに$0.35〜$0.50の増加効果を見込む。
  • Q1 GAAP純利益は$2.71/株（前年$2.04/株より+32.8%）。ただしこれは主に$41.7Mの為替差益（前年は-$68.7Mの為替差損）によるもので、Core FFO per shareは$4.22（前年$4.12より+2.4%）。
  • Same Store（2,755施設、ポートフォリオの84%）の売上は横ばい（$1,001M→$1,001M）、NOIは+0.4%増の$739.4M。粗利率（間接費控除前）は77.1%と0.4pt改善。
  • 開発・拡張プロジェクトで今後18〜24ヶ月に3.5M平方フィートを追加予定、推定コスト$618.4M。
  • 四半期末後に$500Mのシニアノート発行（利率5.00%、2035年満期）を完了し、$325Mのクレジットライン残高を返済。

会社ガイダンス

通期

2026年通期ガイダンス（従来公表値を再確認）：Same Store revenue成長率 -2.2%〜0%、費用成長率 +1.5%〜+2.8%、NOI成長率 -3.9%〜-0.5%。Non-Same Store NOIは$335M〜$355M。Core FFO per shareは$16.35〜$17.00。

背景・要因

  • Core FFOの成長率+2.4%は低調。Same Store売上は前年比ほぼ横ばい（0%成長）。賃料収入は+0.1%だったが、延滞手数料・管理手数料が-3.9%減少。
  • Same Storeの直接運営コストが-1.6%減少。PS Nextプラットフォームによるデジタル変革で人件費（-5.8%）、修繕維持費（-0.6%）、光熱費（-3.2%）等を抑制したことが寄与。
  • 非Same Store（新規取得・開発物件）は$49.2MのNOIで前年比+27.5%の急成長。ポートフォリオ拡大が全体NOI押し上げに貢献。
  • 一部門損益に含まれる為替差益$41.7M（前年は-$68.7Mの差損）がGAAP純利益を大幅に押し上げたが、Core FFOからは除外。

リスク・懸念

  • Same Storeの年間契約賃料（occupied sq ftあたり）は前年比-0.5%と低下、実勢賃料の軟化を示唆。
  • 2026年通期ガイダンスのSame Store収入成長は、レンジ下限で-2.2%減、上限で横ばい（0%）と慎重。
  • 総負債$10.1B、加重平均金利3.3%（前年3.1%から上昇）。$650M（6.4%）が2026年中に満期を迎える。
  • NSA買収はNSA株主の承認やその他クロージング条件に依存しており、クローズが確実ではない。

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10-Q

2026.04.27

月曜

Same Store横ばいも非Same Storeと外国為替が利益を押上げ、NSA大型買収を発表。通期ガイダンスは非開示

  • 2026年第1四半期の希薄化後EPSは$2.71（前年同期$2.04、+32.8%）。Core FFO per shareは$4.22（同$4.12、+2.4%）と安定成長
  • Self-Storage全体の売上は$11.3億（前年比+2.3%）、NOIは$8.22億（同+2.6%）。Same Store施設のNOIはほぼ横ばい（+0.4%）だったが、非Same Store施設が+29.5%と成長を牽引
  • 外国為替（ユーロ高）により$41.7百万の為替益を計上（前年同期は$68.7百万の損失）。この反動がEPSの大幅増加の主因
  • 2026年3月16日、National Storage Affiliates Trust（NSA）を全株式交換で買収することを発表。NSAは1,000超の物件、6,900万平方フィートを保有。第3四半期クローズ予定
  • 総資産$198.5億、有利子負債$100.3億（信用枠$3.25億含む）、cash $1.35億。配当は普通株$3.00/株、優先株$48.7百万を支払い済み

会社ガイダンス

通期

Same Store施設の2026年通期の売上収入は前年を「小幅に下回る（modestly below）」見通し。コーポレートトランスフォーメーション費用は今後3年間で$15〜$20百万、年間$3〜$5百万のコスト削減効果を見込む。設備投資は維持資本$175百万、エネルギー効率化$60百万を見込む。通期のEPSやFFOの数値ガイダンスは開示なし。

背景・要因

  • 為替変動の反動：前年同期$68.7百万の為替損失→当期$41.7百万の為替益。ユーロ建て社債の評価替えによる
  • 非Same Store施設（買収・開発物件）のNOIが前年比+29.5%（$18.5百万増）。買収・開発の寄与が継続
  • Same Store施設のNOIは前年比+0.4%とほぼ横ばい。レントは微減（ realized rent/occupied sf -0.3%）だが、occupancyが+0.4%と上昇してカバー
  • Ancillary Operations（テナント再保険等）のNOIが$55.4百万（同+11.8%）に拡大。 insured customer baseの増加と保険料率上昇が寄与

リスク・懸念

  • NSA買収の未完了リスク：株主承認・規制当局承認等の条件が満たされずクローズしない場合、多額のコスト負担・風評悪化のリスク
  • Same Store収入が2026年通期で前年を「modestly below（小幅下回る）」見通し。新規入居レートが低下傾向
  • マクロ経済の不確実性：関税・貿易政策の変更が需要に悪影響を与える可能性
  • 開発パイプラインのリスク：$618.4百万の開発計画に対し、許可取得や建設コスト上振れのリスク
  • 総額$100.3億の有利子負債残高。2026年中に$6.5億の社債償還を控える

原文

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