最新: 8-K  ·  2026-10-15

プロロジス

Prologis, Inc.

世界最大の物流不動産 REIT。EC 配送拠点・サプライチェーン拠点となる倉庫・物流施設を世界 19 ヶ国で開発・運営する。

PLD不動産公式 IR

最新四半期

FY2026 Q2· 2026-07-29 発表
売上
3,970 億円
売上 YoY
+11.1%

前年同期比

売上 QoQ
+5.6%

前期比

EPS (GAAP)
185.0 円
EPS YoY
+85.2%

前年同期比

EPS QoQ
+7.6%

前期比

売上構成

2026-07-29 発表

売上構成比前年比
  • 不動産運営3,574 億円90.0%+7.2%
  • ストラテジック・キャピタル395 億円10.0%+64.2%

指標推移

直近 6 四半期

売上

億円

売上推移の折れ線チャート38583672348625Q125Q225Q325Q426Q126Q23970

EPS (GAAP)

円

EPS (GAAP)推移の折れ線チャート206.3166.9127.525Q125Q225Q325Q426Q126Q2185.0

営業利益

億円

営業利益推移の折れ線チャート22921957162125Q125Q225Q325Q426Q126Q22048

フリーキャッシュフロー

億円

データ不足

財務指標

四半期

期間売上高粗利益営業利益純利益FCFEPS (GAAP)
FY2026 Q23,970 億円+11.1% YoY+5.6% QoQ—2,048 億円+37.1% YoY+3.3% QoQ1,739 億円+85.9% YoY+8.2% QoQ—185.0 円+85.2% YoY+7.6% QoQ
FY2026 Q13,597 億円+7.4% YoY+2.0% QoQ—1,896 億円+37.9% YoY-25.5% QoQ1,537 億円+65.6% YoY-29.8% QoQ—164.4 円+66.7% YoY-30.0% QoQ
FY2025 Q43,453 億円+2.4% YoY+1.8% QoQ—2,493 億円+14.4% YoY+73.0% QoQ2,146 億円+9.5% YoY+83.2% QoQ—229.9 円+8.7% YoY+82.9% QoQ
FY2025 Q33,372 億円+8.7% YoY+1.4% QoQ—1,432 億円-24.8% YoY+3.0% QoQ1,164 億円-24.0% YoY+33.8% QoQ—124.9 円-24.1% YoY+34.4% QoQ
FY2025 Q23,575 億円+8.8% YoY+2.1% QoQ—1,494 億円-10.8% YoY+3.9% QoQ935 億円-33.7% YoY-3.7% QoQ—99.8 円-33.7% YoY-3.2% QoQ
FY2025 Q13,350 億円+9.4% YoY-2.8% QoQ—1,375 億円+21.9% YoY-38.2% QoQ928 億円+1.2% YoY-53.6% QoQ—98.6 円+0.0% YoY-54.3% QoQ

年次

期間売上高粗利益営業利益純利益FCFEPS (GAAP)
FY2025 FY1.35 兆円+7.2% YoY—6,680 億円-1.3% YoY5,102 億円-10.8% YoY—545.7 円-11.2% YoY
FY2024 FY1.26 兆円+2.2% YoY—6,769 億円+19.1% YoY5,720 億円+22.0% YoY—614.7 円+21.9% YoY
FY2023 FY1.23 兆円+34.3% YoY—5,684 億円+6.9% YoY4,689 億円-9.1% YoY—504.3 円-22.6% YoY
FY2022 FY9,127 億円—5,298 億円5,141 億円—649.4 円

提出書類

8-K

2026.10.15

木曜

Q3増収増益、Core FFOは前年比+8%の1株1.60ドル。開発の価値創出は大きく減速したが、通期ガイダンスを据え置き

  • 売上高は23.9億ドル（前年同期22.1億ドル、+8%）。うち賃貸収入22.1億ドル、Strategic capital収入1.64億ドル
  • Net earnings attributable to common stockholders は8.16億ドル、希薄化後EPS $0.86（前年同期$0.82）
  • Core FFO attributable to common stockholders/unitholders は15.4億ドル、1株$1.60（前年同期$1.49、+7.4%）
  • Adjusted EBITDA は20.8億ドル（前年同期18.7億ドル）、AFFOは12.1億ドル（同10.6億ドル）
  • 開発のstabilizationによる価値創出はQ3で3,900万ドルと前年同期1.69億ドルから大幅減少（9カ月累計5.16億ドル）
  • 平均稼働率（Prologis Share）は95.5%、同店NOI（キャッシュ）は前期比+5.9%（9カ月累計+8.5%）
  • 四半期末の配当・分配は1株1.07ドル（前年同期1.01ドル）

会社ガイダンス

通期

2026年通期: Net earnings attributable to common stockholders は1株$4.05〜$4.15、Core FFO attributable to common stockholders/unitholders は1株$6.25〜$6.29（Net Promote Income (Expense) を除くベースでも同額）。平均稼働率（Prologis Share）95.25〜95.50%、同店NOI（キャッシュ、Prologis Share）は+7.00〜7.50%、同店NOI（ネット・エフェクティブ、Prologis Share）は+5.50〜6.00%。Strategic capital revenue（プロモート収入を除く）は6.50〜6.60億ドル、Net Promote Income (Expense) は±0、G&A費用は5.15〜5.25億ドル、実現開発益は6.00〜7.00億ドル。資本投下（Prologis Share／Owned and Managed）は、開発stabilization $25〜30億／$27.5〜32.5億、開発着手 $50〜57.5億／$60〜67.5億、取得 $21〜23億／$31〜34億、売却 $17.5〜25億／$25〜32.5億、拠出 $17.5〜22.5億／$30〜35億。為替は2026年の主要通貨（EUR・GBP・JPY）のCore FFOをほぼヘッジ済みで、想定レートはEUR 1.14、GBP 1.33、JPY 157.00。

背景・要因

  • 賃貸収入の増加（+7.4%）とStrategic capital収入の増加（+9.3%）が増収を牽引
  • 9カ月累計では開発物件・土地の売却益が4.24億ドル（前年同期0.53億ドル）と大きく増加し、Net earningsを押し上げ
  • 前年同期は為替・デリバティブの評価損があった反動で、当期のその他収益が改善
  • 利息費用は2.87億ドルと前年同期2.58億ドルから増加、負債総額は368億ドル
  • 開発のstabilization（Prologis Share）はQ3で40.1万SFにとどまり、前年同期比で大幅減少

リスク・懸念

  • ガイダンスは「Forward-Looking Statements」および「Risk Factors」の開示を参照するよう明記。本文中で個別のリスク要因の詳細な言及はないが、開発の安定化速度および市況・為替・税制等の不確実性が前提に含まれる

原文

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10-Q

2026.07.29

水曜

好調な賃料成長とプロモーション収入が利益を押上げ、開発パイプラインも加速。ただしSEGRO買収提案の行方には不透明感

  • Q2 2026のEPS（希薄化後）は$1.13（前年同期$0.61）と約2倍に急増、純利益は$10.6億（前年$5.7億）
  • 総収益は$24.3億（前年$21.8億、+11%）。うち賃貸収益が$21.8億（前年$20.3億、+7.5%）
  • 戦略的資本（Strategic Capital）セグメントNOIは$1.5億（前年$0.8億）。主に中南米の共同投資ビークルからプロモーション収入$8,300万を計上
  • 不動産売却益は$2.9億（開発物件$0.8億＋その他$2.1億）、前年は$0.6億。開発活動も加速し着工TEIは$30億（前年$15億）に倍増
  • 連結稼働率は95.4%。リーズ・マーク・トゥ・マーケットは約17%（ネット・エフェクティブ・ベース）と過去の賃料上昇がまだ織り込まれている

背景・要因

  • 賃貸収益の増加: リーズ・ロールオーバー時の家賃上昇（36.9%）と高稼働率が収益を牽引
  • プロモーション収入: 中南米の共同投資ビークルで$8,300万のプロモーション収入（ネット$4,900万）を計上
  • 外貨・デリバティブ益: 前年同期は$1.2億の損失だったが、当期は$1.1億の利益に転換（主に未実現デリバティブ評価益と短期投資利息）
  • 開発活動の加速: 第2四半期にデータセンターを含む大型開発を着工。着工TEIは$30億と前年の倍
  • 買収・統合効果: 2026年4月にアジアのJVパートナー持分を取得し、74物件（2,300万平方フィート）を連結化

リスク・懸念

  • SEGRO買収提案: 2026年7月22日にSEGRO plcへの最終提案を発表。買収条件は株式交換＋最大£35億の部分現金オファー。2026年8月12日までに正式提案の有無を判断。現時点では成立の確実性なし
  • 地政学・マクロ経済リスク: 国際情勢、金利変動、為替変動（英ポンド/カナダドル/ユーロ/円）の影響
  • 開発リスク: 大規模データセンター開発（680MWの電力容量・TEI $25億）に伴う工期・コスト・電力調達リスク
  • 規制・税制リスク: REITステータスの維持、税制変更の可能性

原文

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8-K

2026.07.16

木曜

好調な賃料成長と開発利益が牽引、通期ガイダンスを据え置きも堅調

  • Q2 2026のCore FFOは1,559百万ドル（1株当たり1.63ドル）、前年同期比+11.7%増加
  • Q2 2026のNet Earnings attributable to common stockholdersは1,061百万ドル（1株当たり1.13ドル）、前年同期の570百万ドルから約86%増
  • Same Store NOI（Cash、Prologis Share）は前年比+8.5%と高い成長を継続
  • 平均 occupancy は95.4%（Prologis Share）と堅調を維持
  • Rent Change（Net Effective、Prologis Share）は36.9%と高い賃料成長を実現

会社ガイダンス

通期

2026年通期ガイダンス: Core FFO 6.22〜6.30ドル/株、Net Earnings 4.40〜4.55ドル/株。平均 occupancy 95.25〜95.75%、Same Store NOI（Cash）6.75〜7.25%の成長を見込む。開発 stabilizations 22.5〜27.5億ドル、開発 starts 45〜55億ドル、Acquisitions 15〜20億ドル、Dispositions 22.5〜27.5億ドルを想定。Net Promote Incomeはゼロ。

背景・要因

  • 米国を中心とした強力な賃料成長（Net Effective Rent Change: 36.9%）がNOI成長を牽引
  • 開発安定化物件からのEstimated Value Creationが89百万ドル（Prologis Share）と堅調
  • 戦略的キャピタル事業の収益増加（Q2: 242百万ドル vs 前年147百万ドル）
  • データセンターパイプライン（5.8GW確保済みまたは先進段階）が成長の新たな柱に

原文

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10-Q

2026.04.30

木曜

賃貸事業好調＆開発利益が急伸しEPS大幅増益も、ガイダンス未発表で先行き不透明感

  • 売上高 23.0億ドル（前年比+7.4%）、純営業収益（セグメントNOI）は不動産セグメントが16.1億ドル（同+7.1%）、戦略的キャピタルセグメントが0.79億ドル（同▲1.4%）
  • GAAPベースEPSは1.05ドル（前年0.64ドルから+64%）。開発物件・土地売却益2.93億ドルとその他不動産売却益0.91億ドルが大幅に寄与
  • 連結稼働率は95.3%（前期末95.4%から微減）。O&Mベースのリーズ・マーク・トゥ・マーケットは約17%と、依然として積み上がった賃料上昇余地が存在
  • 連結開発パイプラインのTEI（総投資額見込）は51億ドル、内データセンターが17億ドル。期中の開発着工は15.7億ドルと前年比2.4倍に急拡大
  • 戦略的キャピタル事業で新たに3つの共同投資ビークルを組成（米国2件、アジア1件）。未払出コミットメントは9.1億ドル

背景・要因

  • 賃貸収入が前期比+1.4億ドル。既存リーズのロールオーバーに伴う賃料上昇（NERベース+31.9%）と新規開発物件の稼働が牽引
  • 開発物件・土地売却益が前期0.27億ドル→今期2.93億ドルへ急増。米国の新規アンユニット向け組成含む開発案件の貢献が主因
  • 為替・デリバティブ評価損益が前期▲0.32億ドル→今期+0.45億ドルに改善。円・ユーロ等の対ドル変動による未実現評価益の反転
  • 金利費用が前期比+0.22億ドル。2025年に発行した新規シニアノート（加重平均金利4.2%）の影響

リスク・懸念

  • 経済・地政学的な不確実性の高まり。マネジメントは「短期的な経済・地政学的不確実性は高まった」と明記
  • 金利上昇リスク。変動金利債務14億ドルが金利変動にエクスポージャー。10%の金利上昇で追加年間利息400万ドル
  • 為替変動リスク。連結収入の8.6%が外貨建て。1.6Bドルの未指定為替フォワード契約を保有するが、円・ユーロ・ポンド・カナダドル等の変動が業績に影響
  • データセンター開発への投資拡大に伴う執行リスク。電力調達・建設コスト・テナント獲得が鍵となる

原文

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8-K

2026.04.16

木曜

Core FFOが市場予想を上回り着地、データセンター成長が顕著も物流リースのレント上昇率が鈍化。通期ガイダンスは据え置き。

  • 総収益22.98億ドル（前年比+7.4%）、うちレント収益21.25億ドル（同+6.9%）、ストラテジックキャピタル収益1.61億ドル（同+14.0%）
  • Core FFO（希薄化後1株当たり）1.50ドル（前年1.42ドル、前年比+5.6%）、Net Earningsは1株1.05ドル（前年0.63ドル）
  • AFFOは14.72億ドル（前年10.84億ドル、前年比+35.8%）、Adjusted EBITDAは21.78億ドル（前年17.71億ドル、同+23.0%）
  • Same Store NOI（Cash、Prologis Share）は前年比+8.8%、Same Store NOI（Net Effective）は同+6.1%と高水準維持
  • レント上昇率（Net Effective、Prologis Share）は31.9%（前期43.8%から低下）も、平均稼働率は95.3%と安定、データセンターパイプライン5.6GW

会社ガイダンス

通期

2026年通期：Core FFO 1株6.07〜6.23ドル（Net Promote除くベースで6.12〜6.28ドル）。平均稼働率95.00〜95.75%。Same Store NOI（Cash）+6.25〜+7.00%、同（Net Effective）+4.75〜+5.50%。戦略的キャピタル収益（プロモート除く）6.60〜6.80億ドル、Net Promote Expenseは▲5,000万ドル。開発安定化TEI 22.5〜27.5億ドル、開発着工35〜45億ドル、取得10〜15億ドル、処分17.5〜22.5億ドル、組成17.5〜22.5億ドル。ユーロ/ポンド/円の大半は為替ヘッジ済み。設備投資の明示はないが各項目数値でカバー。

背景・要因

  • レント上昇と高い稼働率による安定したオペレーションNOIの成長
  • 開発事業からの利益：開発物件の含み益（Estimated Value Creation）3.87億ドル（前年2.40億ドル）
  • 開発物件・土地の売却益2.93億ドル（前年0.27億ドル）がNet Earningsを押し上げ
  • データセンターが急成長：Q1の開発着工TEIの57%をデータセンターが占める（12.9億ドル中12.3億ドル）
  • 戦略的キャピタル収益増（1.61億ドル、前年比+14%）とFee Related Earningsの拡大

リスク・懸念

  • レント上昇率（Net Effective）が前期の43.8%から31.9%に鈍化、市場の需給バランス緩和の兆候
  • Net Promote Incomeは▲1,240万ドルとマイナスが継続（過去の促進報酬に係る株式報酬償却）
  • 為替変動リスク：ユーロ・ポンド・円の大半はヘッジ済みだが、その他通貨の影響は残る
  • 地政学リスク・金利変動リスクにつき、詳細は10-K/10-QのRisk Factorsを参照

原文

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